Договоры в жилищной сфере

Жилищные отношения. Объекты жилищных прав.

Предметом жилищного права является комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

1) отношения собственности на жилые помещения и соответственно отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);

2) отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

Эти отношения регулируются специальным нормативным актом — ЖК РФ.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, часть жилого дома, квартиры в многоквартирных домах, часть квартиры, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается. Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т. п.

Жилищный Фонд РФ в зависимости от формы собственности можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

а) строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);

б) приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и проч.;

в) приобретение права собственности по наследству;

г) приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности;

д) приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и ее субъектам.

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он может его использовать только для проживания граждан (для личного проживания и проживания членов семьи или для проживания иных лиц на основании договора имущественного найма). Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на имущество граждан и др. От отношений собственности на жилье следует отличать отношения, связанные с созданием товариществ собственников жилья, задачей которых является содействие реализации жилищных прав и обязанностей их членов и управление многоквартирными домами. Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного найма.

10. Объекты жилищных правоотношений

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

11. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений — это лица, участвующие в этих правоотношениях.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

12. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности.

Все модули сдала на отлично.
пользуйтесь клавишами:
ctrl c (что бы скопировать текст вопроса)
ctrl f (что бы открыть окно поиска)
ctrl v (что бы вставить текст вопроса в строку поиска)
МОДУЛЬ 1
Укажите принцип гражданского законодательства, устанавливающий свободу граждан и юридических лиц в заключении договора, за исключением случаев установленных законом.
принцип свободы договора
Укажите пример односторонней сделки.
выдача доверенности
Укажите принадлежность, которая следует судьбе главной вещи, и является придаточным к главной вещи – дому.
окна
Кому станет принадлежать находка, если нашедший вещь откажется от приобретения найденной вещи в собственность?
вещь перейдет в муниципальную собственность
К фактическим видам услуг по гражданскому праву относятся:
услуга перевозки грузов
Рента, установленная на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, называется:
пожизненная рента
Какое количество неплатежей по договору аренды должен учитывать арендодатель по истечении установленного срока платежа, чтобы прекратить договор аренды?
более двух раз подряд
За какими юридическими лицами гражданское законодательство закрепляет общую (универсальную) правоспособность?
закрытыми акционерными обществами
Ценная бумага, которая предоставляет право владельцам на получение дивидендов, – это:
акция
К какой очереди кредиторов ГК РФ относит работников ликвидируемого юридического лица, которым должны выплатить выходные пособия и задолженности по зарплате?
второй
Укажите форму сделки, имеющей значение общего правила, в которой воля выражена словами, поведением человека и не зафиксирована в каком-либо документе.
устная сделка
Укажите форму юридического лица, которое создано в целях извлечения прибыли.
товарищество
Укажите вид юридического лица, в котором учредители теряют право собственности на переданное юридическому лицу имущество и сохраняют только обязательственные права требования.
производственный кооператив
Малолетние дети в возрасте 6-14 лет имеют право:
заключать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды
В каком случае суд должен принять решение по ограничению дееспособности совершеннолетнего?
в случае злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, если при этом гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение
Какая сделка будет признана ничтожной?
сделка, заключенная с несоблюдением обязательной нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, – это:
муниципальное унитарное предприятие
Укажите индивидуально-определенную вещь, отличную от родовой вещи.
картина К. Брюллова «Всадница»
Укажите объект гражданских прав, полностью изъятый из гражданского оборота.
здание Большого театра
Как называется договор, при котором арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей?
договор финансовой аренды (лизинга)
Укажите отрасль российского права, которая регулирует имущественные, а также связанные и некоторые не связанные с ними личные неимущественные отношения.
гражданское право
Укажите форму организации юридического лица, при которой особенностью является субсидирная ответственность его участников по обязательствам в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов.
общество с дополнительной ответственностью
В числе видов гражданско-правовой ответственности, солидарная ответственность наступает, если:
если к ответственности привлекаются лица, совместно причинившие вред
Укажите основание приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество, где вместо денег покупатель передает в собственность другой стороне иное имущество.
мена
К особенностям договора пожизненного содержания с иждивением относится положение о том, что:
рента предоставляется в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты, в их числе потребности: в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др.
МОДУЛЬ 2
Укажите основание принудительного лишения собственника земельного участка?
конфискация
Назовите одно из общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе.
мел
По отношению к договору мены при отсутствии условий о цене одного из участков действует правило, согласно которому:
участки признаются равноценными
Кто из наследников земельного участка имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли всего земельного участка в случае невозможности раздела с выплатой компенсации другим наследникам?
супруг
Национализация – это:
обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц
К существенному условию договора купли-продажи земельного участка относятся:
сведения о цене земельного участка
Укажите, в каком случае иностранный гражданин, иностранные юридические лица и лица без гражданства могут приобрести земельный участок в собственность?
приобрести жилой дом и земельный участок в любом населенном пункте РФ
Укажите основание возникновения права собственности Российской Федерации на земельный участок.
этот участок отнесен к землям запаса, и на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности
В чьей собственности будет находиться замкнутый водоем, расположенный на территории земельного участка?
в собственности владельца участка
Какой договор предполагает безвозмездный характер отчуждения земельного участка?
договор дарения
Укажите основание прекращения земельных правоотношений, обусловленных совершением определенных действий.
исполнение договора купли-продажи земельного участка
В отношении каких земельных участков договор купли-продажи регулируется общими правилами, одинаковыми в гражданском и земельном законодательстве?
земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйств
Укажите полномочный орган, осуществляющий государственный контроль и надзор в сфере охраны земель.
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
Укажите пример актов организаций, учреждений и предприятий как источников земельного права, предоставляющих неперсонифицированным гражданам права и устанавливающих обязанности.
правила выпаса скота, одобренные на колхозном собрании
Каков должен быть размер доли иностранных граждан в уставном капитале юридического лица, чтобы оно лишилось права приобретать земли сельскохозяйственного назначения в собственность?
более 50%
Укажите основание приобретения земельных участков в частную собственность на основе административно-правового способа (порядка) приобретения права частной собственности.
приватизация земельного участка
Мелиорация земель – это:
комплекс мер улучшения земель путем проведения гидротехнических, химических, противоэрозионных, а и других мероприятий
В чем проявляется ограничение в применении договора дарения земельного участка между коммерческими, юридическими лицами?
не допускается дарение на сумму свыше 3 тыс. руб. между коммерческими организациями
Укажите часть правовой нормы, санкцию, которая указывает на юридические последствия совершенного правонарушения.
самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей
Когда при регулирования земельных отношений применяется диспозитивный метод?
при осуществлении сделок с землёй
Какой особый порядок распоряжения общей долевой собственностью земельного участка введен на случай, когда участников общей долевой собственности более пяти?
продавец земельной доли обязан либо в письменной форме известить об этом остальных участников долевой собственности, либо опубликовать соответствующее сообщение в местной периодической печати
Укажите глубину, на которую собственники земельных участков, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право вести добычу общераспространенных полезных ископаемых.
5 метров
Нормы земельного права, устанавливающие легальные определения тех или иных правовых понятий, – это:
нормы-дефиниции
К правовым мерам охраны земель предупредительно-восстановительного характера относится:
Мониторинг земель
Укажите обстоятельство нарушения формы договора продажи земельного участка, которое влечет недействительность договора.
договор заключен в устной форме
МОДУЛЬ 3
Какие помещения не могут быть самостоятельным объектом социального найма?
комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом
В каком случае не допускается перевод жилого помещения в нежилое?
переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения в качестве места постоянного проживания
Какие из указанных правоотношений относятся к жилищным правоотношениям?
учета жилищного фонда
Какой срок должен истечь, чтобы принять на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан, которые ввели органы местного самоуправления в заблуждение и намеренно ухудшили свои жилищные условия?
пять лет
Как называется жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат?
Квартира
Как называется письменное свидетельство банка о вкладе денежных средств, удостоверяющее право вкладчика на получение по истечении установленного срока суммы вклада (депозита) и процентов по нему?
депозитный сертификат
В какие сроки выдаются или направляются гражданам решения органа, который ставил их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, о снятии граждан с такого учета?
3 рабочих дня
Какой кодекс РФ регулирует правовое положение земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений?
Градостроительный кодекс РФ
Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения на одного гражданина составляет:
18 квадратных метров
Предметом договора найма жилого помещения может быть:
изолированное жилое помещение
Нанимателем по договору социального найма может выступать:
гражданин РФ
Каков срок приобретательной давности для приобретения права собственности на недвижимость по давности фактического владения ею?
15 лет
К собственности граждан и юридических лиц относится:
частный жилищный фонд
Укажите категорию граждан, имеющих право на предоставление жилых помещений по договорам социального найма.
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей
Каков размер площади жилого помещения, согласно норме предоставления площади на одного человека по ФЗ № 185-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти»?
33 квадратных метра
Целевой характер права на жилую площадь, отличающий его от других субъективных прав вещной природы, проявляется в:
предоставлении жилого помещения нанимателю для проживания в нем
Как называется норма, устанавливаемая органом местного самоуправления и отражающая минимальный размер площади жилого помещения, на основе которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
учетная норма площади жилого помещения
Жилищные правоотношения в части найма жилого помещения, кроме норм Жилищного кодекса РФ, регулируются:
Гражданским кодексом РФ
Какой срок необходим в отношении бесхозной недвижимой вещи, чтобы муниципалитет заявил на нее свои права собственности в суде со дня постановки её на учет?
один год
Кто из нанимателей может претендовать на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире?
малоимущие наниматели, у которых обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления
До введения в действие ЖК РФ основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма являлся:
ордер
Договор социального найма как вид гражданско-правового договора является:
двухсторонним договором
По федеральному законодательству право на внеочередное предоставление жилых помещений из жилищного фонда Российской Федерации или субъекта Российской Федерации имеют:
граждане пожилого возраста и инвалиды, отказавшиеся от услуг стационарного учреждения социального обслуживания, если ранее занимаемое ими жилое помещение невозможно вернуть
Производным основанием возникновения права собственности на жилые помещения является:
создание (изготовление) новой вещи, строительство дома
Какие строения не относятся к жилым помещениям?
складские помещения

Основы понятия о Гражданском, Градостроительном, Земельном, Жилищном законодательстве, основах местного самоуправления.

Наиболее важным федеральным законом, после Конституции РФ, является Гражданский Кодекс РФ, обеспечивающий защиту прав и свобод гражданина и человека, состоит из двух частей: часть I включает три раздела: общие положения, право собственности и другие вещные права, общая часть обязательственного права; часть II – один раздел – отдельные виды обязательств (принят в 1994 году; часть II – в 1995 году) .

Гражданское законодательство находится в прямом ведении РФ, основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Существенное значение для архитектурно-градостроительной деятельности имеет новый Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году, из-за того, что земля перестала быть общегосударственной собственностью с введением частной собственности на землю, кроме того, землепользование объявлено платным, кроме случаев, определенных федеральным законодательством.

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Это значит, что нижестоящие по иерархии нормативно-правовые акты (законы, постановления, решения и др.) не могут противоречить Земельному кодексу РФ.

Поскольку в СССР земля являлась общегосударственной собственностью, ранее землеустройство было развито слабо. С 1993 года, когда был принят первый Земельный кодекс РФ, в России осуществлялась земельная реформа, которая проходила в три этапа на основе федеральных программ, утвержденных Правительством РФ. Главной задачей этих программ являлось создание единого, государственного реестра земель (ЕГРЗ) и государственного земельного кадастра (ГЗК). Однако, государственный земельный кадастр – как система, не создан до настоящего времени, он выглядит как реестр отдельных земельных участков. На мой взгляд, это происходит оттого, что землеустроительная деятельность, как технический вид деятельности нуждается в идеологии, которой является градостроительная политика. А о реформе градостроительства вопрос был поставлен только после 2000 года, и новый Градостроительный кодекс РФ появился в 2005 году.

Во многих положениях Земельного кодекса РФ звучит, что землеустройство осуществляется на основе утвержденной градостроительной документации, то есть генеральных планов развития поселений, проектов планировки территорий, проектов межевания. Градостроительная документация выполняется на обновленной своевременно топографической съемке.

Только на основе утвержденной градостроительной документации устанавливаются градостроительные регламенты использования конкретных земельных участков.

Таким образом, мы можем сказать, что организовать экономически выгодное, рациональное управление и распоряжение земельными ресурсами можно только на основе градостроительной деятельности, которая в данном случае выступает как идеология (политика), а землеустройство и землепользование, как инструмент (механизм) достижения цели.

С 01.01.2005 г. вступил в действие новый Градостроительный кодекс РФ, который около 1,5 лет разрабатывался и обсуждался (Институт экономики города), документ предусматривал серьезную реформацию градостроительной деятельности в России.

Реформа градостроительства, как уже говорилось ранее, наступила с большим опозданием, к этому времени во многом уже сложились земельные и имущественные отношения. Новые управленческие структуры проявили активность и инициативу, появилось достаточное количество федеральных законов, десятки постановлений Правительства РФ, сотни инструктивных и методических материалов по осуществлению управления землей и недвижимостью.

Градостроительство за этот период переживало кризис деятельности, теряло кадры, центральные проектные институты практически прекратили существование. Государство самоустранилось от градостроительной деятельности, переложив ее на плечи субъектов РФ и муниципальных образований. Достаточно сказать, что за 2 года существования Градостроительного Кодекса РФ, вышло всего несколько постановлений Правительства в его развитие и в декабре 2006 года появился Федеральный закон № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (более 40 документов).

Тем не менее, Градостроительный кодекс РФ привнес много положительных моментов в градостроительную деятельность. Кодекс установил обязательность документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки поселений, проведение аукционов на предоставление земельных участков под строительство жилья (создание равных условий заказчикам-инвестарам).

В Кодексе разграничены полномочия РФ, субъектов РФ и муниципальных образований. Упорядочен порядок создания и ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности. Уточнены вопросы проектирования и строительства объектов, порядок проведения экспертизы ПСД (проектно-сметной документации), осуществление надзора за качеством строительства, получения разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Установлена ответственность за нарушение градостроительного законодательства и возмещение ущерба.

Кроме того, Кодекс поставил обязательным проведение общественных обсуждений всех существующих градостроительных изменений при формировании среды жизнедеятельности. Здесь очень важным является установление процедур по информированию населения и выявлению интересов жителей. Неправильная организация процедур ведет к проявлению коллективного эгоизма отдельных групп граждан, необоснованно возражающих против строительства конкретных объектов.

Детально мы рассмотрим основные положения Градостроительного кодекса позднее.

Влияет на градостроительную деятельность также недавно принятый новый Жилищный кодекс РФ. Основные отличия от ранее действующего законодательства по следующим направлениям:

— более полно обеспечена защита прав граждан (физических лиц) в процессе долевого участия в строительстве жилья для собственных нужд, вместе с тем усложнились вопросы жилищного строительства для крупных заказчиков-инвесторов по привлечению дольщиков;

— начинает развиваться ипотечное кредитование жилищного строительства для граждан, увеличивается срок выплаты кредита, уменьшаются процентные ставки;

— в случае компенсации сносимого жилья при реконструкции жилой застройки предоставляемая жилая площадь должна быть не меньше ранее занимаемой и не хуже ее по качеству (раньше были обязаны предоставить по количеству семей и норме обеспечения жильем на 1-го человека, либо выкуп земли, строений, зеленых насаждений).

Договоры в жилищной сфере (стр. 1 из 8)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение…………………………………………………………………………………3

I. Основные гражданско-правовые договоры в жилищной сфере…………………4

1.1 Договор купли-продажи……………………………………………………….4

1.2 Договор мены……………………………………………………………….….6

1.3 Договор дарения……………………………………………………………..…8

1.4 Договор ренты…………………………………………………………………10

1.5 Договор аренды………………………………………………….……………12

II. Договор социального найма жилого помещения……………………………15

III. Договор коммерческого найма жилого помещения……………………………22

Заключение…………………………………………………………………………….27

Список литературы……………………………………………………………………28

ВВЕДЕНИЕ

Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные договоры (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жильё является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное – с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Федеральной Конституции жилищное законодательство является совместной компетенцией России и её субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектам.

Данная работа состоит из трёх взаимосвязанных частей.

Первая часть рассматривает основные договоры в жилищной сфере, стороны в договорах, их права и обязанности.

Во второй части раскрывается сущность договора социального найма, порядок заключения, предмет договора.

Третья часть содержит в себе понятие договора коммерческого найма, его отличие от договора социального найма.

Целью данной работы является освещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилыми помещениями.

I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, найма жилого помещения объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества, либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный найм). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признанно общей чертой договоров на передачу имущества.

Ещё один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли-продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающих соответственно: из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3 ст. 609), правила о договоре аренды — к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689); правила о договоре дарения — к отношениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).

1.1. Договор купли-продажи

Самой распространённой сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения.

Жилищное законодательство под жилыми помещениями понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры, и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учёт нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК) ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

При заключении данного договора важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие — как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казённое предприятие (п. 1 ст. 297 ГК)) — не вправе продавать принадлежащее ему имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может послужить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершаемые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов: во-первых, передаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплате.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указанны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи считается незаключённым.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу её площади или иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558). Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.