Муниципальное имущество в аренду

…Вправе ли муниципальное предприятие передать недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, получив согласие собственника? Будет ли такая передача считаться приватизацией в свете ст.217 ГК РФ? Законна ли она? Имеется ли арбитражная практика по этому вопросу?

В ст.217 ГК РФ содержится норма, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Однако приватизация представляет собой особый порядок перехода имущества из публичной в частную собственность. В ст.217 ГК РФ речь о приватизации идет тогда, когда имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, передается его собственником (в данном случае муниципальным образованием в лице комитета по управлению муниципальным имуществом) в собственность граждан и юридических лиц. В этом случае правовой режим данной сделки определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В то же время если передача муниципального имущества в частную собственность (в том числе и путем внесения в уставный капитал хозяйственного общества) осуществляется не муниципальным образованием, а субъектами гражданского оборота, созданными муниципальным образованием (унитарным предприятием), имеющими на это достаточные полномочия, то такая сделка должна совершаться в традиционном гражданско — правовом порядке. В противном случае любую сделку унитарного предприятия по отчуждению имущества, совершенную в рамках хозяйственной деятельности, следовало бы признать приватизацией.
Вышеизложенное прямо следует из смысла ст.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества». Согласно этой норме положения названного Закона не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, сделка, совершенная муниципальным предприятием, по внесению закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения имущества в уставный капитал организаций не является приватизацией.
Права муниципального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, на закрепленное за ним недвижимое имущество определены в ст.ст.294 и 295 ГК РФ.
Согласно п.2 ст.295 ГК РФ такое предприятие может вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника этого имущества.
На основании вышеизложенного можно сделать следующее заключение: муниципальное унитарное предприятие вправе передать недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества при условии, что на это имеется согласие собственника.
Данный вывод соответствует существующей правоприменительной практике (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.1999 N 4841/98).
Необходимо обратить внимание на один очень важный момент. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст.49 ГК РФ). Поэтому действия унитарного предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом (в том числе и по внесению его в уставные капиталы организаций) должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
В противном случае сделка по передаче имущества в уставный капитал может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).
Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 в случае, когда действия предприятия по отчуждению имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения и непосредственно участвующего в производственном процессе, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны в соответствии со ст.168 ГК РФ даже в том случае, если они совершены с согласия собственника.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.10.2000 N 4642/00 и от 02.02.1999 N 4841/98.
Таким образом, передача недвижимого имущества в уставный капитал хозяйственного общества должна соответствовать:
— целям деятельности МУП (цели деятельности обозначены в уставе МУП, а также в решении собственника о его создании);
— целевому назначению этого имущества (если недвижимое имущество необходимо для использования в уставной деятельности МУП, то его отчуждение не допускается).
Подписано в печать М.Масленников
10.03.2002 «АКДИ «Экономика и жизнь», 2002, N 3

…Акционеры ЗАО обратились в суд с просьбой признать недействительной сделку, заключенную генеральным директором по поставке оборудования стоимостью 43% балансовой стоимости активов ЗАО без одобрения совета директоров. Как доказать правоту акционеров, если суд считает, что отсутствие решения об одобрении сделки не доказывает того, что оно не было принято? «
Бухгалтерские консультации «

<Письмо> ФАС России от 05.08.2013 N АГ/30312/13
«Об отчуждении имущества, принадлежащего государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 5 августа 2013 г. N АГ/30312/13

ОБ ОТЧУЖДЕНИИ

ИМУЩЕСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ

УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ

ИЛИ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон о государственных и муниципальных предприятиях) имущество унитарного предприятия формируется, в том числе, за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 18 Закона о государственных и муниципальных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

При приватизации государственного или муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закона о приватизации) не распространяется на отчуждение государственными унитарными предприятиями (далее по тексту — ГУП) и муниципальными унитарными предприятиями (далее по тексту — МУП), закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении (пункт 9 части 2 статьи 3 Закона о приватизации).

Продажа Федерального имущества, закрепленного за федеральными ГУПами, осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия». В порядке, установленном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 сделки по продаже федерального недвижимого имущества осуществляются путем продажи федерального недвижимого имущества на аукционе, организатором которого выступает предприятие или лицо, действующее на основании договора с предприятием.

При этом в отношении имущества субъекта, закрепленного за ГУПами, и муниципального имущества, закрепленного за МУПами, законодательством не установлены обязательное проведение публичных торгов, а также процедура таких торгов.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 4 Закона о защите конкуренции предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке является государственной или муниципальной преференцией, которая может быть предоставлена исключительно в целях, предусмотренных статьей 19 Закона о защите конкуренции, и в порядке, установленном статьей 20 Закона о защите конкуренции.

При этом, согласно части 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции, государственной или муниципальной преференцией не является предоставление преимущества отдельному лицу, в том числе, по результатам торгов.

Таким образом, отчуждение государственного или муниципального имущества без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции, и без проведения торгов (конкурсов, аукционов) является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной преференции, установленного статьей 20 Закона о защите конкуренции, и влечет за собой последствия в виде признания недействительными актов органов власти в части предоставления государственной или муниципальной преференции, а также возврата данного имущества.

Также статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, дача собственником имущества согласия (задания) на отчуждение государственным или муниципальным предприятием или учреждением государственного или муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, целевым образом без проведения торгов также является нарушением статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Исходя из вышеизложенного, приватизация государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, должна осуществляться с использованием публичных процедур, обеспечивающих равный доступ к данному ресурсу для хозяйствующих субъектов — торгов (конкурсов, аукционов).

Собственник имущества, осуществляя согласование продажи ГУПом или МУПом имущества без проведения торгов, нарушает статью 15 Закона о защите конкуренции.

<Письмо> ФАС России от 01.10.2014 N ИА/40312/14 «О направлении рекомендаций в части квалификации действий органов власти и органов местного самоуправления, давших согласие на отчуждение государственного или муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий»

ФАС России сообщает, что в ходе исследования вопроса правомерности согласования продажи имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий (далее — Унитарные предприятия) без проведения торгов органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с поручением N АГ/30312/13 от 05.08.2013 во многих субъектах Российской Федерации были выявлены признаки нарушений антимонопольного законодательства, в связи с чем сообщаем следующее.

Обобщены итоги посещения ГУПов Свердловской области общественниками…

Как я уже рассказывал в своем блоге, Общественный совет при Министерстве по управлению государственным имуществом (МУГИСО) в ноябре 2014 года решил познакомиться с работой Государственных унитарных предприятий Свердловской области (ГУП СО) — http://mugiso.midural.ru/documents/publicsoviet/?ELEMENT_ID=2224. Я, как член этого Общественного совета, уже предпринимал попытку такого ознакомления, о нем можно прочитать в моих постах по тегуhttp://msalexandr17.livejournal.com/tag/Мониторинг%20ГУПов%20СОНо, сейчас не о том…
Цель посещения ГУП СО и знакомства с их деятельностью членами ОС при МУГИСО – осуществление общественного контроля публичности, социальной ответственности, экологичности деятельности предприятий.
В период с 8 апреля по 8 мая 2015 года, совместно с сотрудниками МУГИСО, я посетил 14 ГУП СО. О каждом своем посещении я рассказывал в постах. Вот они:
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: БТИ
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: рынок на Громова.
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Фармация
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Распорядительная дирекция.
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: «Урал 2018».
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Газовые сети
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Первоуральская типография
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Свердловсквторресурсы
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Совхоз «Сухоложский»
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Санаторий «Обуховский»
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: по приказу МУГИСО…
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Совхоз «Шумихинский»
Мониторинг 2.0. ГУПы Свердловской области: Монетный щебеночный завод (видео).
Итоги знакомства с ГУП СО, а также обобщение полученной мной информации нашло отражение в Аналитической записке, которая мной направлена в МУГИСО, Администрацию Губернатора Свердловской области, а также будет доведена до сведения членов Общественного совета при МУГИСО и обсуждена на его заседании.
При посещениях и получении информации, я выяснял соответствие их деятельности ГУП СО требованиям ФЗ-161 от 14.02.2002г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ФЗ-135 от 26.07.2006 «О защите конкуренции», ФЗ-223 от 18.07.2011г. «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», Приказа Министерства экономического развития РФ от 11 мая 2011 г. № 208 “Об утверждении порядка раскрытия информации открытыми акционерными обществами, акции которых находятся в государственной или муниципальной собственности, и государственными (муниципальными) унитарными предприятиями”. Мое знакомство с унитарными предприятиями осуществлялось в соответствии с ФЗ-212 от 21.07.2014г. «Об основах общественного контроля в Российской Федерации».
Публичность и доступность информации о деятельности ГУП СО
Анализ публичности деятельности ГУП СО проводился на основании полученных Карт информации, а также исходя из сведений, размещенных в сети Интернет.
Из 14 ГУП СО у 3-х отсутствуют официальные сайты (21,42%)
Отсутствие сайта, при осуществлении услуг юридическим и физическим лицам, снижает конкурентные возможности данных предприятий, исключает возможность размещения информации об их деятельности, подпадающие под действие законов и нормативных актов о раскрытии информации, затрудняет административный и общественный контроль за их деятельностью.
Из 11 ГУП СО, располагающих возможностями по размещению информации о своей деятельности в сети Интернет через официальный сайт ни одно предприятие не выполняет требования Приказа Министерства экономического развития РФ от 11 мая 2011 г. № 208 “Об утверждении порядка раскрытия информации открытыми акционерными обществами, акции которых находятся в государственной или муниципальной собственности, и государственными (муниципальными) унитарными предприятиями”.
ФЗ-223: Планы закупок (сведения о закупках) размещены на сайтах только 5-ти ГУП СО (отсутствуют у 64,28% от общей численности, у 54,54% от имеющих сайты).
Сведения о конкурсах по предоставлению в аренду третьим лицам имущества Свердловской области, находящимся в оперативном и ином управлении у ГУП СО, имеются только у трех предприятий, у двух на сайтах, у одного — на стендах, хотя арендные отношения имеет большее количество ГУП СО.
Социальная ответственность предприятий.
В ходе общественного контроля полученные сведения о размерах оплаты труда, количестве сотрудников, а также наличии (отсутствии) коллективных договоров, профсоюзных организаций.
Согласно полученным данным в ГУП СО работает 3362 человека.
Минимальная заработная плата работников в ГУП СО составляет от 5554 до 22776 рублей.
Средний размер заработной платы варьируется от 9400 до 54394 рублей.
Разделы, связанные с предоставлением сведений о заработной плате в предприятии, отказался предоставить ГУП СО «Государственный региональный выставочный центр «ИнЭкспо», высказав дополнительное требование о запросе в МУГИСО.
Коллективные договора отсутствуют в 5-ти ГУП СО (35,71%).
Профсоюзные организации имеются в 5-ти из 14 ГУП СО, в профсоюзной деятельности участвуют 740 человек (22% от общей численности сотрудников).
Важным фактором социальной ответственности ГУП СО является наличие подразделений в муниципальных образованиях Свердловской области, а также фактическое нахождение предприятий вне областного центра:

№№ Наименование ГУП СО Местонахождение вне Екатеринбурга Имеются филиалы и подразделения вне Екатеринбурга
1 СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» СО 52
2 ГУП СО «Фармация» Аптечные киоски и аптечные пункты – около 100
3 ГУП СО «Газовые сети» Производственные участки
4 ГУП СО «Монетный щебеночный завод» + 1
5 ГУП СО «Свердловсквторресурсы» + 4 филиала
6 ГУП СО «Первоуральская типография» + 4 филиала
7 ГУП СО «Совхоз «Сухоложский» +
8 ОГУП «Санаторий «Обуховский» +
9 ГУП СО «Совхоз «Шумихинский» +
10 ГУП СО «Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта» 27 структурных подразделений
11 ГУП СО «Управление снабжения и сбыта Свердловской области» 2 филиала

+ наличие признака
— отсутствие признака
Участие в социально-значимых Программах Правительства Свердловской области, а также социальная направленность деятельности, в рамках посещения принималась к сведению, анализу не подвергалась.
Экологическая безопасность
Вопросы, которые были сформулированы в запросах на предоставление информации, в части экологической ответственности ГУП СО, не смогли выявить отклонений от действующего экологического законодательства.
На основе этих данных, в Аналитической записке, мной сделаны выводы и предложения, которые как раз и станут предметом обсуждения с коллегами по Общественному совету при МУГИСО. Именно необходимость их обсуждения на заседании Общественного совета делает невозможным их преждевременная публикация… После Заседания и свои выводы, и мнение Общественного совета мной будут обязательно опубликованы…
Хотя, каждый уже часть этих выводов может сделать и из той информации, которой я поделился в этом посте.

Договор аренды может быть признан недействительным

Чтобы сдать в аренду нежилые помещения, принадлежащие государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления, необходимо получить согласие собственника.

В соответствии с гражданским законодательством учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным (статья 173.1 ГК РФ).

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое учреждение заключает договор аренды.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Управление Росимущества по Омской области.

Областные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с Министерством имущественных отношений Омской области в порядке, установленном Законом Омской области «Об управлении собственностью Омской области».

Решением Омского городского Совета от 13 июня 2007 года № 20 утвержден порядок управления имуществом, закрепленным за муниципальными учреждениями. Передача в аренду указанного имущества согласовывается с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Заключение договоров аренды в отношении имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным учреждениям, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, установленных статьей 17.1 Закона «О защите конкуренции».

Заключение договоров образовательными учреждениями осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

– медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

– организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

– физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Заключение договоров аренды в отношении имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, а также в отношении имущества бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае:

– арендаторами являются хозяйственные общества, созданные указанными учреждениями;

– деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы.

В этих случаях установлен запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

В соответствии с Законом об основных гарантиях прав ребенка если учреждение образует социальную инфраструктуру для детей, то для заключения договора об аренде необходима оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения условий.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества.

Организатором торгов может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени.

Организатор торгов создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

Участником конкурсов или аукционов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующее на заключение договора.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок, поданных участниками. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок.

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной цены договора, указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за государственным или муниципальным учреждением, заключенный на срок год или более, подлежит государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации договора аренды установлен Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя.

Представитель физического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, или иной документ в случаях, установленных законом или иными правовыми актами. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени юридического лица.

2. Договор аренды, составленный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами со всеми приложениями.

Если в аренду сдается часть объекта недвижимости, то к договору аренды должен быть приложен паспорт объекта недвижимости с указанием части, сдаваемой в аренду. В случае если договор подписан представителем стороны сделки, необходимо представить документ, подтверждающий полномочия лица на заключение договора аренды.

3. Согласие органа управления государственным или муниципальным имуществом на передачу имущества в аренду.

4. Отчет об оценке передаваемого в аренду имущества.

За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Установленный размер государственной пошлины – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей для юридических лиц. В случае если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращаются обе стороны, то размер государственной пошлины будет составлять для физического лица – 1000 рублей, для юридического лица — 11000 рублей. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная пошлина не взимается.

Документы, необходимые для проведения государственной регистрации договора аренды, могут быть поданы заявителем лично в офисах филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, офисах многофункциональных центров. Нотариально заверенные документы могут быть отправлены почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. Подать заявление и иные необходимые для государственной регистрации документы, подписанные электронной подписью, можно и на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».

Срок государственной регистрации договора аренды составляет 10 рабочих дней, проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. После проведения государственной регистрации оригинал договора аренды выдается лично или направляется заявителю почтовым отправлением при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации.

Источник: Журнал «Учреждения образования: бухгалтерский учет и налогообложение»

Иногда бывают ситуации, когда государственные (муниципальные) учреждения приобретают или продают основные средства, бывшие в употреблении. И у продавцов, и у покупателей при этом возникает ряд вопросов: по какой стоимости можно продать ОС, требуется ли для этого разрешение вышестоящего органа, как принять к учету приобретенное и уже эксплуатируемое ОС, как начислять по нему амортизацию, как отразить такие операции в бухгалтерском учете. Эти и другие вопросы рассмотрим в статье.

Продажа основных средств

Может ли государственное (муниципальное) учреждение продавать свои ОС, бывшие в употреблении? У разных типов учреждений разные права в отношении имущества, которое находится у них на балансе. Напомним, что имущество учреждений может быть приобретено за счет средств, выделенных им учредителем, закреплено на праве оперативного управления или приобретено за счет собственных средств учреждения, полученных от приносящей доход деятельности. В силу того, что основная часть имущества этих учреждений не является их собственностью, а закреплена за ними на праве оперативного управления, они не могут самостоятельно без согласования с учредителем принять решение о списании и реализации такого имущества. 📌 Реклама Отключить

Каким имуществом и в соответствии с какими нормативными документами государственные (муниципальные) учреждения не в праве распоряжаться без согласия собственника, представим в таблице:

Казенное учреждение Бюджетное учреждение Автономное учреждение
Не вправе без согласия собственника отчуждать либо иным способом распоряжаться любым имуществом (п. 4 ст. 298 ГК РФ) Не вправе без согласия собственника распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником, а также недвижимым имуществом (п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях») Не вправе распоряжаться без согласия собственника недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником (п. 2 ст. 298 ГК РФ, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»)

Один из вариантов реализации государственного (муниципального) имущества – когда собственник имущества по распоряжению изымает его из оперативного управления у учреждения и сам реализует такое имущество в силу того, что агентства, министерства и департаменты по управлению государственным имуществом наделены такими полномочиями. 📌 Реклама Отключить

Рассмотрим эти варианты последовательно.

Итак, для того чтобы продать имущество, учреждение должно получить разрешение. А чтобы получить такое разрешение, необходимо провести оценку продаваемого имущества. Согласно ст. 8Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при продаже государственного имущества проведение его оценки является обязательным. Полученный по результатам отчет об оценке рыночной стоимости имущества и копию лицензии оценщика необходимо будет представить учредителю. Кроме этого, скорее всего, потребуется представление и других документов. На разных уровнях подчиненности их список может отличаться, при этом он может включать в себя:

  • сопроводительное письмо на имя учредителя;
  • пояснительную записку о необходимости реализации и нецелесообразности дальнейшего использования указанного имущества;
  • справку о балансовой стоимости имущества;
  • инвентарную карточку на объект ОС;
  • выписку из реестра госимущества, подтверждающую факт внесения в него рассматриваемого объекта;
  • другие документы, в зависимости от принадлежности ОС к той или иной группе.

Реализованы могут быть основные средства как полностью самортизированые, так и имеющие остаточную стоимость. Здесь стоит обратить внимание, что в силу п. 87 Инструкции № 157н начисленная в размере 100% стоимости амортизация на объекты, которые пригодны для дальнейшей эксплуатации (использования), не может служить основанием для принятия решения об их списании по причине полной амортизации и (или) нулевой остаточной стоимости. Пригодность объекта к эксплуатации определяется его технико-экономическими показателями. И если эти показатели не отвечают требованиям, предъявляемым одним учреждением, они могут подойти другому. Поэтому есть шанс продать имущество. 📌 Реклама Отключить

Объект основных средств реализуется в соответствии с проведенной в установленном порядке оценкой по рыночной стоимости и подлежит списанию с учета.

Необходимо обратить внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 51 БК РФ средства от продажи имущества казенного учреждения, находящегося в государственной собственности РФ, подлежат зачислению в доход бюджета по нормативу 100%. По этому вопросу дано разъяснение в Письме Минфина РФ от 28.12.2012 № 42-7.4-05/8.0-748.

С 1 января 2014 года бюджетные и автономные учреждения могут самостоятельно распоряжаться только доходами от продажи движимого имущества. Соответствующие поправки были внесены в п. 3 ст. 41, п. 1 ст. 51, ст. 57 и ст. 62 БК РФ Федеральным законом от 28.12.2013 № 418-ФЗ. Апеллируя к Гражданскому кодексу, можно предположить, что доходы от реализации недвижимости и особо ценного движимого имущества должны зачисляться в доходы соответствующих бюджетов. Однако обращает на себя внимание тот факт, что в Бюджетном кодексе идет речь о движимом имуществе без разделения его на особо ценное и иное. Исходя из этого можно предположить, что доходы от реализации всего движимого имущества могут быть зачислены в доход бюджетных и автономных учреждений. Официальных разъяснений по данному вопросу на момент написания статьи не имеется.

📌 Реклама Отключить

Бухгалтерский учет операций, связанных с продажей ОС. В бухгалтерском учете учреждений операции по реализации ОС и их списанию с балансового учета будут отражаться на основании первичных учетных документов в порядке, предусмотренном:

  • в казенном учреждении – Инструкцией№ 162н;
  • в бюджетном учреждении – Инструкцией № 174н;
  • в автономном учреждении – Инструкцией № 183н.
Казенное учреждение Бюджетное учреждение Автономное учреждение
Дебет Кредит Дебет Кредит Дебет Кредит
Списание с учета ОС для продажи
1 104 хх 410

1 401 10 172

1 101 хх 410 0 104 хх 410

0 401 10 172

0 101 хх 410 0 104 хх 000

0 401 10 172

0 101 хх 000
Начисление дохода от реализации ОС
1 205 71 560 1 401 10 172 0 205 71 560 0 401 10 172 0 205 71 000 0 401 10 172
Поступление на лицевой счет денежных средств от реализации ОС
0 201 11 510 0 205 71 660 0 201 11 000 0 205 71 000
Отражение суммы задолженности перед бюджетом от реализации ОС*
1 401 20 241 1 303 05 730 0 401 20 241 0 303 05 730 0 401 20 241 0 303 05 000
Исполнение обязательства по перечислению дохода в бюджет
1 303 05 830 1 205 71 660 0 303 05 830 0 201 11 610 0 303 05 000 0 201 11 000

Данная корреспонденция счетов приведена для казенных учреждений в Письме Минфина РФ от 28.12.2012 № 42-7.4-05/8.0-748. При возникновении у бюджетных и автономных учреждений обязанности по уплате в бюджет доходов, полученных от реализации имущества, по согласованию с учредителем возможно воспользоваться этой корреспонденцией счетов. 📌 Реклама Отключить

В случае изъятия из оперативного управления имущества учреждения, в том числе для последующего его отчуждения или продажи (но когда эту продажу будет осуществлять не учреждение, а собственник имущества), в учете этих учреждений необходимо произвести следующие бухгалтерские записи:

Казенное учреждение Бюджетное учреждение Автономное учреждение
Дебет Кредит Дебет Кредит Дебет Кредит
Передача имущества по причине прекращения права оперативного управления
1 401 20 241 1 101 хх 410 0 401 20 241 0 101 хх 410 0 401 20 241 0 101 хх 000
Передача амортизации по выбывшему объекту
1 104 хх 410 1 401 20 241 0 104 хх 410 0 401 20 241 0 104 хх 000 0 401 20 241

Налогообложение операций, связанных с реализацией ОС

НДС. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146НК РФ реализация имущества государственного учреждения подлежит обложению НДС. 📌 Реклама Отключить

В пункте 3 ст. 154 НК РФ указано, что при реализации имущества, учитываемого по стоимости с НДС, налоговая база определяется как разница между ценой реализации, включающей НДС, и остаточной стоимостью имущества. К данной налоговой базе применяется расчетная ставка 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль. Доходы от реализации имущества подлежат обложению налогом на прибыль (п. 1 ст. 249 НК РФ). В силу п. 1 ст. 248 НК РФ из этих доходов необходимо исключить суммы налогов, предъявленные при покупке данного имущества, а именно НДС.

Доход от реализации амортизируемого имущества уменьшается на остаточную стоимость этого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Еще они могут быть уменьшены на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности, расходов на оценку, хранение, обслуживание и транспортировку реализуемого имущества (пп. 3п. 1 ст. 268 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Уплата НДС и налога на прибыль бюджетными и автономными учреждениями учитывается со знаком минус по статье 130 «Доходы от оказания платных услуг» КОСГУ или статье 180 «Прочие доходы» КОСГУ, установленному в соответствии с учетной политикой (Указания № 65н, Письмо Минфина РФ от 02.08.2012 № 02-03-09/3040).

Рассмотрим варианты реализации основных средств учреждениями на примерах.

Автономное образовательное учреждение приняло решение о реализации сварочного аппарата, который был приобретен и использовался в приносящей доход деятельности. Балансовая стоимость данного оборудования составляет 45 000 руб. На него начислена амортизации 80% в сумме 36 000 руб. Рыночная стоимость определена в сумме 35 000 руб. Покупатель оплатил приобретение сварочного аппарата путем перечисления денежных средств на лицевой счет учреждения. Учетной политикой учреждения установлено, что уплата НДС и налога на прибыль отражается со знаком минус по статье 130 КОСГУ.

📌 Реклама Отключить

Данные операции на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи будут отражены в бухгалтерском учете следующим образом:

Дебет Кредит Сумма, руб.
Списана начисленная амортизация 2 104 34 000 2 101 34 000 36 000
Списана остаточная стоимость оборудования

(45 000 — 36 000) руб.

2 401 10 172 2 101 34 000 9 000
Начислен доход от реализации оборудования (с НДС) 2 205 71 000 2 401 10 172 35 000
Начислен НДС

((35 000 — 9 000) руб. х 18/118)

2 401 10 172 2 303 04 000 3 966
Поступили денежные средства на лицевой счет учреждения 2 201 11 000 2 205 71 000 35 000
Начислен налог на прибыль

(35 000 — 3 966) руб. х 20%

2 401 10 130 2 303 03 000 6 207
Уплачен НДС в бюджет 2 303 04 000 2 201 11 000 3 966
Уплачен налог на прибыль 2 303 03 000 2 201 11 000 6 207

Рассмотрим пример реализации основного средства, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. 📌 Реклама Отключить

За бюджетным образовательным учреждением по КВФО 4 числится автомобиль – особо ценное движимое имущество учреждения, балансовая стоимость которого составляет 850 000 руб. (с НДС), а остаточная стоимость нулевая. По согласованию с учредителем данное транспортное средство подлежит реализации. В соответствии с данными независимой оценки рыночная стоимость автомобиля составляет 100 000 руб. Услуги оценочной организации оплачены в размере 2 000 руб. за счет средств от приносящей доход деятельности.

Согласно Указаниям № 65н расходы учреждения на оплату услуг оценочной организации относятся на подстатью 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ.

Так как данное имущество было принято к учету с НДС, а его остаточная стоимость равна нулю, то налоговая база будет равна цене реализации с учетом НДС.

📌 Реклама Отключить

При расчете налога на прибыль доходы от реализации данного автомобиля могут быть уменьшены на сумму расходов по его оценке в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.

В бухгалтерском учете бюджетного учреждения это будет отражено следующим образом:

Дебет Кредит Сумма, руб.
Списан с учета автомобиль в сумме начисленной амортизации 4 104 34 410 4 101 25 410 850 000
Начислен расход на оценку автомобиля 2 401 20 226 2 302 26 730 2 000
Оплачены услуги по оценке с л/с учреждения 2 302 26 830 2 201 11 610 2 000
Отнесены расходы на оценку на уменьшение доходов от реализации 2 401 10 172 2 401 20 226 2 000
Начислен доход от реализации оборудования (с НДС) 2 205 71 560 2 401 10 172 100 000
Начислен НДС

(100 000 х 18/118)

2 401 10 172 2 303 04 730 15 254
Поступили денежные средства на лицевой счет учреждения 2 201 11 510 2 205 71 660 100 000
Начислен налог на прибыль

(100 000 — 15 254 — 2 000) руб. х 20%

2 401 10 130 2 303 03 730 16 549
Уплачен НДС в бюджет 2 303 04 830 2 201 11 610 15 254
Уплачен налог на прибыль 2 303 03 830 2 201 11 610 16 549

Приобретение ОС, бывших в употреблении

Случаются ситуации, когда учреждение приобретает основные средства, уже бывшие в употреблении. Порядок принятия их к бухгалтерскому учету будет тот же, что и при приобретении новых объектов. Их первоначальная стоимость будет формироваться из фактических затрат учреждения на их приобретение, которые поименованы в п. 47 Инструкции № 157н. 📌 Реклама Отключить

Чаще всего при приобретении таких основных средств возникают вопросы по установлению им срока полезного использования и порядку начисления амортизации.

Согласно п. 44 Инструкции № 157н при поступлении (приобретении, получении) объекта основных средств, ранее бывшего в эксплуатации, дата окончания срока полезного использования определяется комиссией по поступлению и выбытию активов исходя из срока ожидаемого использования данного объекта, гарантийных сроков эксплуатации и других факторов, но с учетом срока фактической эксплуатации и ранее начисленной амортизации поступившего объекта.

Рассмотрим на примере приобретение такого объекта.

Воспользуемся условиями примера 2, дополнив, что транспортное средство приобретено другим бюджетным учреждением за счет средств от приносящей доход деятельности. Дополнительных расходов данное учреждение не понесло. Основное средство принято к учету в составе иного движимого имущества. Комиссией учреждения по поступлению и выбытию активов данному транспортному средству установлен срок полезного использования 2 года исходя из ожидаемого срока использования. Ежемесячная норма амортизации при этом составит 4 166,67 руб. (100 000 руб. / 24 мес.). Согласно учетной политике учреждения амортизация данного имущества относится на общехозяйственные расходы.

📌 Реклама Отключить

В бухгалтерском учете учреждения-покупателя поступление и принятие к учету данного транспортного средства будет отражаться следующим образом: