Продажа доли квартиры 2018

Как рассчитать долю в квартире — пример в дробях по формуле

Распределение собственности по долям является одной из возможных форм совместного владения, пользования и распоряжения объектом жилой недвижимости. Из этого материала вы узнаете, как рассчитать долю в квартире или разделить совместную собственность между членами семьи?

Оператор Алиса Юрист Дорогие читатели! В наших статьях рассматриваются типовые ситуации решения юридических вопросов, но каждая проблема уникальна. Поэтому, если нужна БЕСПЛАТНАЯ консультация с юристом — звоните по телефону: +7 (499) 653-60-72 доб 946 (Москва и МО) +7 (812) 426-14-07 доб 651 (СПБ и Ленинградская обл.)

Как происходит раздел квартиры по долям?

Разделить квартиру по долям можно при любой форме собственности. Совместное владение позволяет выделить часть жилья для каждого из совладельцев, а наличие долевой собственности позволяет перераспределить существующие доли или выделять новые.

Раздел или выделение отдельных единиц из общего права допускается следующими способами:

  • по обоюдному соглашению каждого владельца объекта;
  • в результате осуществления судебной процедуры.

Законодательство устанавливает принципиальную разницу между понятиями раздел и выдел долей. В первом варианте общее прав делиться на две или более самостоятельных правовых единицы, тогда как в результате выдела общее владение объектом сохраняет свою силу наряду с появлением новой самостоятельной единицы.

Чтобы выделить долю каждого члена семьи в общем праве на имущественный объект необходимо учитывать правило, согласно которому все участники совместного имущества обладают равными правами.

Следовательно, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон, общее право будет разделено на количество его обладателей.

Раздел по долям коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).

Появление возможности распоряжаться комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом недвижимости, потребовало от граждан выделять свою долю в общем праве.

Расчет выделяемой единицы осуществляется исходя из занимаемой гражданами жилой площади коммуналки, при этом в итоговую долю совладельца приходится жилая площадь, принадлежавшая ему до выдела, а также часть общей площади такой квартиры.

Сервис как рассчитать доли в квартире калькулятор позволит установить конкретный размер выделяемой единицы путем соотношения общей площади такого объекта и жилой площади, приходящейся на отдельную семью.

Оформление права собственности на долю в коммунальной квартире происходит независимо от прав других владельцев и подтверждается путем выписки из ЕГРН.

Законодательная база

Нормативное регулирование порядка распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Инструкцией о порядке проведения учета жилищного фонда в РФ.

Важно понимать, что ни один нормативный правовой акт не содержит конкретных вариантов разделения долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.

Поэтому основополагающим моментов в урегулировании споров сторон станет заключение между ними добровольного соглашения.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

В соглашении должны приниматься участия все лица, обладающие правами на объект недвижимости, в противном случае его заключение будет невозможно.

Чтобы соблюсти права каждого участника при формировании размера отдельных единиц общего права, необходимо определить, как рассчитать долю в праве общей собственности калькулятор.

Как рассчитать долю в квартире?

Чтобы рассчитать причитающуюся каждому жильцу долю в общем праве, может использоваться формула расчета величины доли собственника.

Для этого необходимо знать две величины:

  • общую площадь объекта;
  • жилую площадь, приходящуюся на каждого совладельца.

Для установления размера доли изначально рассчитывается соотношение общей площади объекта к показателю жилых площадей каждого участника. Затем происходит равное распределение площади общего пользования на каждого из владельцев.

К примеру, имеется квартира с общей площадью 90 кв. м и 3 собственниками. В этом случае на каждому человеку положено по 30 кв. м, так как 90/3=30.

В следующем разделе приведем пример расчета долей в квартире исходя из базовых показателей общей и жилой площадей.

Формула расчета в дробях

Для расчета доли используем следующие данные по двухкомнатной квартире:

  • общая площадь — 100 кв. м.;
  • жилая площадь комнат, каждая из которых принадлежит разным владельцам — 30 и 40 кв. м.;
  • площадь мест общего пользования — 30 кв. м.

Для комнат процент доли будет составлять: 30/100 и 40/100 долей. Так как площадь мест общего пользования должна делить на равных условиях между каждым владельцем, то к указанным значениям необходимо прибавить по 15/100.

Таким образом, итоговая доля для каждого дольщика будет составлять:

30/100+15/100=45/100

40/100+15/100=55/100.

Именно в таком соотношении и будет зарегистрировано право общей долевой собственности при заключении соглашения сторон.

Этапы раздела

Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:

  • выдел доли в натуре редко бывает возможен, так как размер таких единиц практически никогда не совпадает с границами обособленных комнат;
  • компенсация стоимости доли будет необходима при невозможности выделить самостоятельные единицы учета в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если требуется определить размер компенсации для суда? Рассчитать стоимость доли в общей собственности в квартире можно с помощью онлайн-калькулятора подсчета площади, подлежащей выкупу, а также составлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Стороны могут согласиться на использование кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, однако, на практике используется именно рыночная цена.

Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.

Получившуюся в итоге сумму суд может присудить к выплате лицу, который требует выдела или раздела долей. Формула расчета доли на каждого человека при покупке квартиры позволяет учитывать интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом может исчисляться компенсация при отчуждении доли сторонним лицам и реализации права на преимущественный выкуп.

Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит перераспределение имеющихся долей? В этом случае изменению подлежат права одного или нескольких дольщиков, за счет которых появляется новая единица учета.

Определение конкретных размеров долей по итогам такого распределения будет осуществляться по итогам соглашения сторон, после чего изменение долевого состава подлежит государственной регистрации.

Номинальная доля, приходящаяся на каждого совладельца объекта, как правило, не позволяет выделить эту единицу в натуре за счет одной или нескольких комнат.

Такая единица позволяет ее владельцу самостоятельно распоряжаться собственным правом, в том числе отчуждаться ее по различным видам договоров.

Онлайн калькулятор

Рассчитать долю в квартире для выкупа можно с помощью онлайн-калькулятора на нашем сайте, который позволяет установить размер долей даже в самых сложных случаях, когда общая и жилая площадь квартиры делится на большое количество лиц.

Необходимо указать размер доли наследодателя из общего имущества (Например, если доля равна 100%, то введите в полях 1/1)

/

Сколько наследников, включая Вас.

Результат:

Налог на долю квартиры

Узнать ставку налогообложения доли можно используя следующие показатели:

  • значение доли собственника;
  • базовую ставку налога на имущество;
  • сумму кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта, учитываемую при расчете налога.

Общий размер налогового платежа, приходящий на целый объект (квартиру) и рассчитываемый исходя из умножения ставки налога на показатель кадастровой (инвентаризационной) собственности, необходимо разделить на конкретный показатель доли в общем праве.

Получившийся итог будет составлять сумму налогового платежа, приходящегося на долю конкретного владельца.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

Раздел квартиры по долям

Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.

Можно разделить квартиру по договоренности между всеми собственниками, например, каждому выделить определенную комнату, ну а другая площадь будет оставаться в праве общей собственности.

В этом случае следует написать заявление в органы регистрации, указать в нем согласие на определенные доли, а затем будет выдано свидетельство, закрепляющее право собственности на определенную комнату в квартире.

Но если договоренность не достигнута, а желание обладать определенным помещением, но никак не долей в праве общей собственности, есть, то — это можно разрешить только в судебном порядке.

Суд рассмотрит все обстоятельства дела, и если будет возможность выделить отдельное помещение, то вполне вероятно, что вынесет решение об этом.

Раздел однокомнатной квартиры по отдельным помещениям невозможен, и только поэтому она может делиться только по долям в праве общей собственности, поскольку невозможно выделить в ней такое помещение, у которого вход будет отдельный.

Если выделяется отдельное помещение меньшей площади, чем у других комнат, то владелец, чья комната имеет большую площадь, производит денежную компенсацию.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Как определяются доли в квартире

Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев.

На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:

  • Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.
  • Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
  • Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
  • При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
  • За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
  • Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.

В такой квартире проживают совсем не родственники, а посторонние друг для друга люди, и выделение долей проходит на основании имеющейся площади. Каждая доля регистрируется, и имеет свое свидетельство о собственности на конкретного гражданина или граждан, если в ней проживает семья.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Изначально коммунальная квартира предполагает собой объект недвижимости, разделённый между несколькими собственниками. При этом право собственности возникает не только на жилые обособленные комнаты, но и на подсобные помещения, использующиеся совместно. Расчёт выделяемой доли будет проходить с учётом части общей площади.

В качестве примера возьмём такую ситуацию. Коммунальная квартира состоит из 3 жилых помещений по 10 квадратов, и 30 квадратов общих помещений. Следовательно, на долю каждого владельца приходится дополнительно по 10 квадратов площади, отнесённой к совместному владению и использованию. Доля каждого владельца (при условии, что их трое) будет составлять 10+10 = 20 квад. метров.

Если использовался материнский капитал

Направление средств материнского капитала и прочих форм государственных социальных субсидий предполагает обязательное выделение доли в недвижимости несовершеннолетним детям. Это объясняется тем, что государственная поддержка направлена в первую очередь на улучшение жилищных условий ребенка, потому его права обязательно учитываются.

Выкуп доли в квартире предусматривает выделение определенных процентных величин в пользу второго родителя и детей. Просчитать размеры долей нужно заранее, или в течении 6-и месяцев после регистрации договора купли-продажи.

При этом супругам разрешено самостоятельно формировать распределение долевых владений в принадлежащей им квартире. К примеру, они могут оставить за собой право собственности на 2/3 квартиры, а в пользу ребенка передать 1/3. Впрочем, если материнский капитал использован на покупку небольшой доли в коммуналке или общежитии, такой подход трудно соблюсти.

Так как недвижимость, приобретённая за государственные деньги, частично принадлежит несовершеннолетнему, последующие операции с жильём осуществимы исключительно с оглядкой на органы опеки и попечительства.

Именно уполномоченные лица будут решать, каким образом целесообразнее провести раздел долей, чтобы права и материальные интересы малыша не были ущемлены.

Статьи закона

Нормативное регулирование распределения долей между владельцами квартирных помещений регламентируется рядом нормативных документов, в числе которых:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Инструкция о проведении порядка учёта жилищного фонда в России;
  • Федеральный закон «О государственной регистрации объектов недвижимости» №218.

Стоит отметить, что обладать долей в квартире значит, что ее собственник обладает правами на нее, согласно установленной части квартиры, то есть доли. Выделение из общего права доли проходит на основании статьи 252 Гражданского Кодекса.

Права и обязанности собственника доли закреплены в графе 13 Кодекса, в ст. 209 даются определения:

  • Владелец доли может ей владеть, пользоваться и распоряжаться без ограничений.
  • Владелец имеет право распоряжения долей по своему усмотрению, не противоречащих действующему законодательству.

В ст. 247 определен порядок пользования долей в праве общей собственности, а в ст. 246 – право распоряжения.

Статья 245 дает определение равных долей в конкретных случаях, если конкретную площадь выделить отдельно нельзя.

Соглашение сторон – это правовое основание для выделения определенной доли в квартире общего пользования, в нем должно быть отражено:

  1. Дата.
  2. Сведения обо всех сторонах соглашения: ФИО, данные общегражданского паспорта, место постоянной регистрации.
  3. Предмет соглашения: как, и в каких долях, будет распределено общее имущество.
  4. Описание квартиры, ее кадастровая характеристика.
  5. Окончательное выделение конкретных долей: в процентном отношении ко всей площади квартиры у одной стороны — столько-то процентов, у второй — столько-то, и так по отношению ко всем собственникам.
  6. Оговорка о том, что доли могут быть переопределены отдельным соглашением при согласии сторон.
  7. Определение проводимых сторонами улучшений как во всей квартире, так и доли: они могут быть общим имуществом сторон или конкретного собственника.
  8. Тот собственник доли, за чей счет были проведены значительные улучшения квартиры, вправе рассчитывать на увеличение права в общей долевой собственности.
  9. В случае получения доходов от коммерческой деятельности, то они могут быть распределены в соответствии долей каждого собственника.
  10. Ограничения права распоряжения: вторая сторона может распоряжаться своей долей только в случае достижения согласия.
  11. Определение права преимущественного приобретения доли.
  12. Условия расторжения соглашения, выделение доли в натуре каждой стороне или компенсация в соответствии с долями.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Соглашение представляет собой мирный вариант разрешения потенциальных конфликтов. Законодатель даёт право пользователям при оформлении соглашения о выделении долей отходить от принципа равенства. Это значит, что владельцы квадратных метров вправе самостоятельно устанавливать произвольные дроби в зависимости от потребностей.

Подписи сторон соглашения с расшифровкой. Обратите внимание, чтобы стать собственником доли по соглашению, его необходимо зарегистрировать в реестре физических лиц, и только с момента регистрации оно вступает в юридическую силу. Если соглашение об определении долей не было подписано, то они считаются равными.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Если по каким-то обстоятельствам пользователи не смогли прийти к консенсусу по вопросу заключения соглашения, последующий раздел и выдел долей из общей недвижимости возможен исключительно в судебном порядке. При этом нужно помнить, что требование о выделении обособленных единиц жилплощади предъявляется с учётом некоторых особенностей.

В натуре выделение доли практически не бывает возможным, так как размер обособленных единиц не совпадает с границами помещений в квартире. Следовательно, в данной ситуации будет установлена компенсация стоимости доли. Такой же подход демонстрируется при решении проблем, связанных с невозможностью выделения самостоятельных учётных единиц в натуральном выражении.

Как правильно рассчитать долю в квартире

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Чтобы верно рассчитать каждую долю, причитающуюся жильцам квартиры в общем праве, необходимо подготовить информацию и сделать предварительный анализ. Для установления долей потребуются такие величины:

  • Показатель совокупной площади объекта недвижимости.
  • Жилая площадь квартиры.
  • Нежилая площадь объекта недвижимости (вспомогательные помещения – санузел, кухня и т.д.).

Законодатель утвердил положение, по которому права у нескольких владельцев на квартирные помещения равные, за исключением ряда ситуаций. Именно поэтому при определении долевых показателей необходимо предварительно рассчитать соотношение общей площади объекта к параметрам жилплощади, приходящейся на каждого собственника.

Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м2, в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:

  • Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
  • Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
  • Для 3-ей комнаты – 0,28.
  • Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.

Каждому собственнику комнат выделяются одинаковые доли в праве общей собственности, независимо от размера комнаты из расчета 0,36:3=0,12.

В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире.

Если квартира находится в общей собственности, например, на трех человек, то каждому из них будет принадлежать равная доля, то есть площадь квартиры/ на три.

Формула

Долю каждого члена семьи можно вычислить по формуле, где площадь отдельного помещения делится на число общей площади квартиры:

Доля собственника складывается из результата деления площади его помещения на площадь всех помещений в квартире.

Например, одна из комнат имеет площадь 18 метров, а вся квартира – 73 квадратных метра, в квартире проживают 3 человека, жилые помещения составляют 50 метров, формула для расчета:

73×18;

X = ————:3;

Инструкция

Разделить квартиру по долям можно по соглашению сторон, но если оно не достигнуто, то в судебном порядке.

Как следует из Гражданского Кодекса, ст.245, владение квартирой подразумевает общую долевую собственность, то есть она принадлежит всем в равных частях. Но опять же, все та же статья определяет, что доля может быть увеличена, если кто-то сделал больший вклад по отношению к другим проживающим в квартире.

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Если все-таки к соглашению о выделении доли пришли все собственники, то его нужно или зарегистрировать или заверить в нотариальной конторе, устная договоренность не имеет законного основания.

В противном случае заинтересованный в выделении доли гражданин обращается в судебный орган с просьбой о выделении конкретной доли, и суды идут навстречу истцам, долю выделяют в суде.

Как рассчитать долю в квартире онлайн

Есть в сети и такие калькуляторы, если невозможно сделать расчеты самому, например, сайт, предлагает подобную услугу. Можно в режиме онлайн определить в процентном отношении свою долю, а затем перевести ее из десятичной в простую дробь, что и будет являться действительной долей.

Как рассчитать налог на долю квартиры

Стоит знать, что ставку налоговой базы рассчитывают исходя из кадастровой стоимости объекта, обычно ее проставляют в паспорте, указывается стоимость доли в общей собственности в квартире.

Мнение эксперта Роман Эфремов Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Формирование ставки налогообложения происходит за счёт таких показателей:

  • Конкретная величина, принадлежащая на правах собственности гражданину.
  • Базовая ставка налога на имущество.
  • Кадастровая (в отдельных случаях инвентаризационная) стоимость объекта недвижимости.

Если кадастровая стоимость не превышает 300 тысяч рублей, то ставка налога – 0,1% от стоимости. Эта величина является общероссийской, может быть изменена на уровне регионов. Действительные нормы позволяют увеличить ставку до 0,3% или отменить её.

  • До 500 тысяч рублей – до 03%.
  • Свыше 500 тыс. – до 2%.

Ставки устанавливаются органами местного самоуправления, они могут быть как увеличены, так и уменьшены, по их решению: все зависит от размера доли, типа жилого строения или от цели использования.

Чтобы узнать ставку налогообложения доли, ее размер следует умножить на общую стоимость по кадастру, тогда налог будет исчислен только на определенную долю, а не все жилое помещение.

Есть категория граждан, которые освобождены от налогообложения, например, инвалиды или участники ВОВ.

Чтобы получить льготу следует обращаться в налоговую инспекцию по месту расположения имущества и предъявить документы, подтверждающие получение освобождения от уплаты налога.

Регистрация купли-продажи части помещения

Прежде всего необходимо «правильно» разделить объект. Что значиn «правильно», спросите Вы? Мой объект, моя собственность, как хочу – так и разделяю. Опять же – ранее, до существования кадастрового учета нежилых помещений все так и было, учитывалось исключительно желание собственника и объект недвижимого имущества вполне мог состоять из помещений, расположенных на разных этажах здания или в разных концах этажа здания. Теперь же существуют строгие правила, согласно которым объектом кадастрового учета может быть только помещение, ограниченное строительными конструкциями: пол, потолок, стены. Проще говоря, войдя в дверь своего объекта, Вы должны иметь возможность попасть в любое помещение внутри этого объекта, не выходя из объекта. Если в какое-то помещение внутри объекта недвижимого имущества Вы попасть не смогли – значит это отдельный объект кадастрового учета. Соответственно, это и есть первый этап нашей работы – проверка возможности разделения объекта в соответствии с пожеланиями собственника, а в случае, если данные пожелания невозможно воплотить в жизнь – их корректировка с минимальными потерями.

Второй этап работы по продаже части объекта недвижимого имущества заключается в изготовлении технического плана. Это, конечно, осуществляют кадастровые инженеры, но наша задача – проверить правильность изготовления технического плана, его корректировка в соответствии с требованиями Кадастровой палаты. Мы постоянно следим за всеми изменениями в деятельности Кадастровой палаты, за всеми изменениями правил осуществления кадастрового учета, поэтому предлагаем для наших клиентов самые выгодные условия работы.

Третий этап работы – осуществление кадастрового учета части объекта. Для государственной регистрации перехода права собственности на часть объекта необходимо, чтобы продаваемая часть стояла на самостоятельном кадастровом учете. Таким образом, орган кадастрового учета снимает с кадастрового учета прежний объект недвижимого имущества и осуществляет постановку на кадастровый учет вновь образованных объектов недвижимого имущества: всех, которые мы совместно с заказчиком образовали из принадлежащего ему объекта… Работа на данном этапе сопровождается трудностями в связи с необходимостью запроса информации в органы технического учета. Наши специалисты прилагают все усилия для того, чтобы эти запросы отнимали минимум времени: мы дополнительно выясняем всю необходимую информацию в БТИ, дополнительно направляем сведения в Кадастровую палату, все это исключительно для ускорения осуществления процедуры кадастрового учета части объекта недвижимого имущества…

Четвертый, заключительный этап – непосредственно государственная регистрация перехода права собственности на часть принадлежащего собственнику объекта. В рамках данного этапа осуществляется прекращение права собственности на весь объект, государственная регистрация права собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества (как продаваемый, так и остающиеся у прежнего собственника), а также непосредственно цель всех вышеперечисленных действий – продажа части объекта недвижимого имущества.

Специалистами нашей компании накоплен значительный опыт при разделении объектов недвижимости, а также при продаже части принадлежащего собственнику объекта недвижимости и они с радостью применят все свои знания и умения для реализации поставленной Вами задачи – в минимальные сроки и с минимальными затратами продать часть принадлежащего Вам объекта.

Регистрация недвижимости БТИ

Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире.

Долевая собственность имеет массу юридических тонкостей. Расскажем в статье о схеме выкупа долей в квартире у родственников, а также об этапах оформления сделки.

○ Порядок продажи доли в квартире родственнику.

Законодательный порядок реализации доли подразумевает необходимость предоставления возможности воспользоваться преимущественным правом покупки. Этим правом обладают сособственники продавца.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, продажа доли постороннему человеку без уведомления о предстоящей сделке других совладельцев невозможна. При нарушении преимущественного права сделка будет признана неправомерной.

Преимущественное право должно быть реализовано не зависимо от наличия или отсутствия родственных связей между продавцом и потенциальным покупателем.

○ Как выкупить долю с использованием материнского капитала?

Покупка доли в квартире за материнский капитал возможна одним из двух способов:

  1. У продавца путем заключения договора купли-продажи. Это допустимо, если ребенку уже исполнилось три года.
  2. Посредством ипотеки. С банком заключается договор, по которому доля приобретается за счет банка, а эти средства будут возращены ему за счет материнского капитала. В этом случае ждать три года не нужно.

При покупке доли с использованием материнского капитала подразумевается, что семья будет владеть жилплощадью полностью. Закон не запрещает заключение таких сделок между родственниками (исключение – между мужем и женой).

Однако Пенсионный Фонд относится к таким сделкам насторожено. Например, семья с детьми живет с дедушкой в одной квартире и хочет выкупить его долю. При этом выселение дедушки не планируется. В этой ситуации необходимости продавать свою долю у дедушки нет, но он не против выкупа. Деньги поступают на его счет. После этого их можно снять и воспользоваться средствами материнского капитала по собственному желанию.

В такой ситуации ПФР, скорее всего, откажет, так как доля деда все равно досталась бы семье по наследству. Чтобы заключить подобную сделку потребуется привести серьезные аргументы.

○ Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?

Как правило, банки охотнее выдают средства на покупку целых объектов недвижимости. Но в зависимости от особенностей сделки может быть одобрен кредит и на долю.

Вероятно, банк выдаст ипотеку, если после приобретения доли заемщик станет полноправным собственником всей жилплощади. Тогда вся квартира станет предметом залога, а кредитор сможет не опасаться за обеспечение возврата средств.

Скорее всего, банк откажет в выдаче денег, если сделка совершается между ближайшими родственниками или бывшими супругами. В последнем случае значение будет иметь период, прошедший после развода.

○ Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?

Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

○ Нормативные положения.

Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

○ Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности.

Уведомление о продажи доли составляется в письменной форме. Текст уведомления должен включать в себя сведения о цене и других существенных условиях сделки. Установленной законодательно формы этого документа не предусмотрено. ГК РФ говорит лишь о том, что уведомление оформляется письменно.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После получения уведомления у сособственников есть месяц на раздумья. По истечению этого времени, в случае отказа совладельцев от выкупа или игнорирования ими уведомления, продавец вправе реализовать долю любому лицу.

○ Этапы выкупа долей.

После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ. Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней. Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

○ Как правильно оформить сделку?

Унифицированной формы договора купли-продажи не предусмотрено. Однако без указания существенных условий он будет признан недействительным.

К таким условиям относятся:

  • Данные сторон.
  • Идентификационные сведения о предмете сделки.
  • Цена продажи.
  • Порядок перечисления средств.
  • Порядок передачи доли новому владельцу.
  • Другие условия, которые стороны посчитают существенными.

Помимо этого, потребуется прописать данные всех прописанных в квартире лиц.

Пункт 1 ст. 558 ГК РФ:
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

○ Последствия незаконной продажи доли в квартире.

Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, любой из сособственников вправе подать на продавца в суд. На это у него будет три месяца.

По решению суда сособственник, чье право было ущемлено, может перевести на себя правомочия и обязанности покупателя по договору.

При нарушении этапов продажи доли в квартире сделка может быть признана недействительной.

○ Способы оплаты сделки.

Существует три способа оплаты сделки:

  1. Банковская ячейка – аренда депозитарной ячейки для обеспечения гарантии честности покупателя.
  2. Аккредитив – по сути тоже самое, что и банковская ячейка, но расчет осуществляется безналичным способом.
  3. Наличный расчет или перевод на счет.

Последний способ считается наиболее рискованным. Он постепенно отходит в прошлое.

○ Советы юриста:

✔ Какие сложности и риски могут возникать при покупке доли у родственников?

При непосредственном оформлении и расчете никаких сложностей не возникнет. Ситуация усложняется, когда покупатель привлекает материнский капитал или кредитные средства. В таком случае может поступить отказ со стороны ПФР или банка на выдачу денег, так как стороны могут заподозрить в мошенничестве.

✔ Почему необходимо предварительно осмотреть квартиру?

Не стоит покупать «кота в мешке». Квартира, комната, доля – покупки, требующие серьезных затрат. Важно осмотреть состояние квартиры, дома, подъезда. Кроме того, стоит посмотреть на людей, проживающих на жилплощади. Возможно после осмотра удастся снизить цену или же вы вовсе откажетесь от покупки.

Как правильно оформить куплю-продажу имущественного пая в спк?

Вам нужно действовать согласно ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ «О сельскохозяйственной кооперации»

Так куплю продажу необходимо оформить в соответствиисо ст. 15.

Статья 15. Прием в члены кооператива
1. Граждане или юридические лица, изъявившие желание вступить в кооператив после его государственной регистрации и удовлетворяющие требованиям, предусмотренным статьей 13 настоящего Федерального закона, подают в правление кооператива заявление с просьбой о приеме в члены кооператива. Решение правления кооператива о приеме нового члена подлежит утверждению наблюдательным советом кооператива, а при его отсутствии — общим собранием кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В потребительском кооперативе решение наблюдательного совета о приеме в члены кооператива, если иное не предусмотрено уставом кооператива, считается окончательным. В производственном кооперативе решение наблюдательного совета (при его наличии) о приеме в члены кооператива или об отказе в приеме подлежит утверждению общим собранием членов кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Заявление с просьбой о приеме в члены кооператива должно содержать обязательства соблюдать требования устава кооператива, в том числе вносить предусмотренные уставом кооператива паевые взносы, нести субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива и другие.
4. Мотивированное решение об отказе в приеме в члены кооператива сообщается заявителю в письменной форме. Заявитель имеет право обжаловать это решение на общем собрании членов кооператива. После принятия решения общим собранием об отказе заявление с просьбой о приеме в члены кооператива может быть подано вновь после устранения причин отказа.
5. Заявитель считается принятым в члены кооператива со дня утверждения соответствующего решения правления кооператива наблюдательным советом кооператива или общим собранием членов кооператива.
6. Члену кооператива выдается членская книжка, в которой указываются:
фамилия, имя, отчество (для граждан), наименование (для юридических лиц) члена кооператива;
основание вступления в кооператив и дата вступления в него;
размер обязательного паевого взноса и дата его внесения;
вид паевого взноса (денежные средства, имущество, в том числе земельные участки, имущественные права);
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
размер приращенного пая, даты его начисления и погашения;
размер возвращенных паевых взносов и даты их выплат.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

7. Помимо предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи сведений кооператив вправе указывать в членской книжке дополнительные сведения.

А выдача приращенного пая осуществляется согласно ст. 18.

Статья 18. Возврат пая выходящему члену кооператива
1. Выходящему члену кооператива после окончания финансового года и утверждения годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива, если иное не установлено уставом кооператива, должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или выдано имущество, соответствующее его паевому взносу. Кооператив также обязан осуществить другие предусмотренные уставом кооператива выплаты выходящему члену кооператива в сроки и на условиях, которые установлены уставом кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 03.11.2006 N 183-ФЗ, от 04.11.2014 N 344-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае передачи членом кооператива своего пая другому лицу выплаты выходящему члену кооператива не производятся.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Приращенный пай выплачивается выходящему члену кооператива в том же порядке, который предусмотрен для членов кооперативастатьей 36 настоящего Федерального закона.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Кооператив вправе при осуществлении расчетов с выходящим из членов кооператива лицом вычесть из причитающихся этому лицу выплат долги этого лица самому кооперативу.
5. Выходящему члену кооператива паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.
(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу выходящим из кооператива членом при его вступлении в кооператив.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Исключен. — Федеральный закон от 11.06.2003 N 73-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. В случае, если выходящий член кооператива желает получить в счет пая земельный участок, размер которого больше, чем размер земельного участка, определенный в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи, возможность выделения такого земельного участка и условия, на которых он будет передаваться, определяются по соглашению выходящего члена кооператива и кооператива в соответствии с его уставом.
(пункт введен Федеральным законом от 18.02.1999 N 34-ФЗ, в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Исключен. — Федеральный закон от 11.06.2003 N 73-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Наследникам умершего члена кооператива, не принятым в члены кооператива, выплачивается стоимость пая умершего члена кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае если в соответствии с уставом кооператива выплата стоимости паевого взноса и другие причитающиеся выплаты выходящему члену кооператива осуществляются в срок, превышающий шесть месяцев со дня утверждения годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива, правление кооператива обязано выдать выходящему члену кооператива документ, подтверждающий сумму, сроки и порядок осуществления этих выплат.
(п. 10 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.11.2014 N 344-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

Купля продажа оформляется путем выхода члена кооператива из членства, и вступлением третьего лица на его место, по решению общего собрания.

Статья 16. Прекращение членства в кооперативе
1. Членство в кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива из кооператива на основании заявления о выходе из него по истечении срока, установленного уставом кооператива, или, если уставом кооператива срок рассмотрения такого заявления не установлен, по истечении двух недель с даты поступления в правление кооператива такого заявления;
2) смерти гражданина, являющегося членом кооператива, — с даты его смерти;
3) передачи пая членом производственного кооператива другому члену данного кооператива — с даты решения общего собрания членов кооператива о такой передаче;
4) передачи пая членом потребительского кооператива другому члену данного кооператива или другому лицу — с даты решения правления кооператива о такой передаче;
5) исключения из членов кооператива — с момента получения уведомления в письменной форме об исключении из членов кооператива.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Каждый член кооператива имеет право прекратить свое членство в кооперативе в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива.
3. Член производственного кооператива вправе по своему усмотрению выйти из кооператива путем подачи заявления в письменной форме в правление кооператива не позднее чем за две недели до даты своего выхода, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива.
(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Выход из потребительского кооператива осуществляется в порядке, предусмотренном уставом данного кооператива.
4. Член производственного кооператива с согласия кооператива вправе передать свой пай или его часть другому члену кооператива и выйти из кооператива, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Не допускается передача пая или его части лицу, не являющемуся членом производственного кооператива.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Передача пая гражданину, не являющемуся членом потребительского кооператива, допускается только с согласия потребительского кооператива. В этом случае члены потребительского кооператива пользуются преимущественным правом покупки такого пая.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При ликвидации кооператива в течение шести месяцев после выхода члена кооператива последний участвует в ликвидации кооператива наравне со всеми его членами.
7. В случае смерти члена кооператива его наследники могут быть приняты в члены кооператива.