Ремонт арендованного помещения

Может ли ООО при УСН (доходы минус расходы) учесть затраты на ремонт арендуемого помещения?

Цитата (БСС «Главбух» 21.01.2015):У нас ООО на УСН (Д-Р) подскажите пожалуйста, мы арендуем помещение под ресторан, и делаем там ремонтные работы, можем ли мы взять себе в расход по УСН расходы связанные с ремонтом и покупкой материалов для ремонта.
По общим нормам гражданского законодательства текущий ремонт должен проводить арендатор, капитальный – арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому даже если «упрощенец» осуществил текущий ремонт, а в договоре не указано, что им должен заниматься арендодатель, то с учетом расходов проблем не будет. Также организация на УСН вправе учесть расходы на текущий ремонт, если в договоре аренды вовсе нет положения об этом. Если же проведенный ремонт считается капитальным, то учесть расходы арендатор сможет лишь в случае, когда согласно договору обязанность по этому виду ремонта лежит именно на нем. Если нет, то расходы считаются необоснованными.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества
<…>
УСН
Учет расходов на ремонт арендованного имущества при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который применяет организация.
Если организация платит единый налог с доходов, то расходы на ремонт арендованных основных средств налоговую базу не уменьшают. При данном объекте налогообложения расходы не учитываются (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, расходы на ремонт арендованных основных средств можно учесть в составе расходов при расчете единого налога (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Суммы НДС, уплаченного поставщикам (подрядчикам), также уменьшают налоговую базу (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом расходы на ремонт арендованного имущества учитывайте:
если по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);если произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).Такой подход подтверждается в письмах Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10 и УФНС России по г. Москве от 13 июля 2009 г. № 16-15/071782*.
Налоговую базу уменьшайте по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное имущество собственными силами, то стоимость запчастей включите в налоговую базу по мере их замены и оплаты поставщику (п. 2 ст. 346.17, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ), а зарплату сотрудников – по мере ее выплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ)*.
<…>
Андрей Кизимов, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Ситуация: Как учесть расходы на ремонт основных средств при упрощенке
<…>
Расходы на ремонт арендованных основных средств учитывайте, если:
по законодательству или согласно договору арендатор обязан проводить ремонт арендованного имущества за свой счет (ст. 616, 644 ГК РФ);произведенные расходы соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).Такой подход подтверждается в письмах Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10 и УФНС России по г. Москве от 13 июля 2009 г. № 16-15/071782.
<…>
Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт основных средств. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами
ООО «Торговая фирма «Гермес»» провело капитальный ремонт помещений магазина. Магазин принадлежит «Гермесу» на праве аренды. По условиям договора аренды арендатор обязан проводить ремонт помещения за свой счет. Для выполнения ремонтных работ «Гермес» привлек подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС – 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне 2012 года. В этом же месяцы работы были оплачены подрядчику.
В бухгалтерском и налоговом учете расходы на капитальный ремонт списываются единовременно.
В июне 2012 года бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:
Дебет 44 Кредит 60
– 180 000 руб. (212 400 руб. – 32 400 руб.) – списаны затраты на ремонт помещений магазина;
Дебет 19 Кредит 60
– 32 400 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 44 Кредит 60
– 32 400 руб. – включен в состав затрат НДС, не подлежащий вычету;
Дебет 60 Кредит 51
– 212 400 руб. – перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.
При расчете авансовых платежей по единому налогу за первое полугодие 2012 года бухгалтер учел:
расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.;»входной» НДС, уплаченный подрядчику, в сумме 32 400 руб*.Из рекомендации «Как отразить при налогообложении расходы на ремонт основных средств. Организация применяет специальный налоговый режим»
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
3. Статья: Как учитывать расходы на ремонт материалов в налоговом учете
<…>
Если помещение, в котором проводился ремонт, не собственное, а арендованное, нужно обратить внимание на такой момент. Расходы на ремонт арендованных основных средств признаются обоснованными, если по договору или закону именно арендатор обязан производить этот ремонт.
По общим нормам гражданского законодательства текущий ремонт должен проводить арендатор, капитальный – арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому даже если «упрощенец» осуществил текущий ремонт, а в договоре не указано, что им должен заниматься арендодатель, то с учетом расходов проблем не будет. Также «упрощенец» вправе учесть расходы на текущий ремонт, если в договоре аренды вовсе нет положения об этом.
Если же проведенный ремонт считается капитальным, то учесть расходы арендатор сможет лишь в случае, когда согласно договору обязанность по этому виду ремонта лежит именно на нем. Если нет, расходы считаются необоснованными*.
Правовая электронная энциклопедия «Упрощенка»

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

Новая редакция Ст. 622 ГК РФ

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к Ст. 622 ГК РФ

Судебная практика.

Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.

3. Нормы комментируемой статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При невозврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.

Другой комментарий к Ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. На арендатора, учитывая временный характер владения и пользования, возлагается обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды независимо от оснований его прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора).

Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора согласно ст. 610, 619, 620, п. 2 ст. 621 ГК.

Обязанность возврата имущества отпадает, если арендованное имущество выкуплено (ст. 624 ГК РФ) либо возврат невозможен вследствие гибели или порчи имущества. В последнем случае наступают последствия неисполнения обязательства, определяемые в зависимости от правового статуса нанимателя, наличия или отсутствия его вины в гибели или утрате имущества (ст. 393, 400, 401 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения, как правило, лежит на арендодателе как на собственнике (ст. 211 ГК РФ). По договору финансовой аренды риск случайной гибели или случайной порчи переходит к арендатору (ст. 669 ГК РФ).

2. Арендатор должен возвратить имущество в том состоянии, в каком оно было им получено. В этом случае допустим лишь нормальный износ имущества. Состояние возвращаемого объекта возможно обусловить соглашением сторон. В договоре может быть предусмотрено, что имущество возвращается отремонтированным, с произведенными арендатором улучшениями его качественных и эксплуатационных свойств и проч.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью и не подлежат передаче арендодателю (ст. 606 ГК РФ).

3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи само по себе прекращение договора аренды не влечет прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 июня 2004 г. N 3771/04 (Вестник ВАС РФ. 2004. N 11. С. 53)).

Арендная плата за фактическое использование нанятого имущества после истечения срока действия договора вносится в прежнем, установленном этим договором, размере (см. п. 38 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества являются денежными, то в силу ст. 395 Гражданского кодекса России, действие которой распространяется как на договорные, так и на внедоговорные обязательства, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества (см. п. 39 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. Невозвращение, возвращение не в срок, возвращение арендованного имущества в состоянии, не удовлетворяющем требованиям настоящей статьи, влекут последствия, вытекающие из неисполнения обязанности должником (см. ст. 393 ГК РФ) или соответственно просрочки его в исполнении обязанности (см. ст. 405 ГК РФ).

Основная мера ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по возврату объекта аренды — возмещение убытков. Наряду с возмещением убытков ответственность может выражаться в уплате неустойки (как правило, договорной).

Гражданским кодексом в изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ) в ч. 3 комментируемой статьи установлено положение о штрафной (договорной) неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества. Убытки возмещаются сверх неустойки. Соглашением сторон правило о штрафном характере договорной неустойки может быть отменено.

Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

Капитальный Текущий
К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

  • устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
  • восстановление гидроизоляции;
  • реставрация облицовки;
  • заделка трещин в стенах;
  • ликвидация сырости;
  • укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
  • частичная замена деревянных перекрытий;
  • пропитка материалов антисептиками;
  • укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

  • капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
  • текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операции Дебет Кредит
Затраты на проведение работ 26 (44) 60
Начисление НДС с их стоимости 19 60

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

  • первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
  • сумма четко определена;
  • соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
  • работы проводились реально;
  • имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операции Дебет Кредит
Отражение стоимости работ 76 90
Начисление на сумму НДС 90 68
Себестоимость ремонта 90 20
Списание в счет арендной платы 76 76

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операции Дебет Кредит
Формирование задолженности по арендной плате 62 90
Приемка ремонтных работ 20 60
Взаимный зачет требований 60 62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии) 51 62

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

  1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
  2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
  3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
  4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
  5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация — с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств — принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

Дебет

Кредит

Сумма,
руб.

Первичный документ

Документ БГУ

Документ БГУ2

Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору

2 205 21 560

2 401 10 120

41 300

Договор аренды

Акт об оказании услуг, операцияРеализация услуг (205.ХХ — 401.10.1ХХ)

Акт об оказании услуг, операция Реализация услуг (205 — 401.10)

Начислен НДС к уплате в бюджет

2 401 10 120

2 303 04 730

6 300

Счет-фактура

Счет-фактура выданный

Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)

Отражены расходы по ремонту имущества

2 109 60 225

2 302 25 730

500 000

Акт о приемке выполненных работ,

Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.

Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.

Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором

2 210 12 560

2 302 25 730

60 000

Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ

2 303 04 830

2 210 12 660

60 000

Счет-фактура

Счет-фактура полученный

Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету

Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)

2 302 25 830

2 205 21 660

41 300

Заявление о зачете

Операция (бухгалтерская)

Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

  • учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
  • собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

  • автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
  • бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

  • обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
  • проведение капитального ремонта;
  • устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
  • замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
  • переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
  • оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
  • устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
  • перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
  • устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • изменение конструкции крыш;
  • оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
  • утепление и шумозащита зданий;
  • замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
  • проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.